หลังแผ่นดินไหว: ทบทวนความแข็งแกร่งและความพร้อมในการรับมือของอสังหาริมทรัพย์ไทย

เหตุการณ์แผ่นดินไหวล่าสุดในประเทศไทย ทำให้เราต้องหันกลับมาทบทวนถึงระดับความพร้อมของอาคารต่างๆ ในประเทศไทย ในการรับมือกับสถานการณ์ฉุกเฉินเหล่านี้ในฐานะหัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร ของเจแอลแอล ประเทศไทย ซึ่งเป็นผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศ ดูแลพื้นที่กว่า 6.15 ล้านตารางเมตร ครอบคลุมทั้งอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ผมมีโอกาสได้สัมผัสประสบการณ์หน้างานที่แสดงให้เห็นว่า ความพร้อม การประสานงาน และการสื่อสาร มีความสำคัญอย่างมากในเรื่องนี้

การตอบสนองเบื้องต้นและช่องโหว่ที่ค้นพบ

เมื่อเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว เราได้ใช้แผนรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินในทุกอาคารที่เจแอลแอลเป็นผู้บริหารจัดการ ทีมงานของเราได้สำรวจเบื้องต้นในทันที เพื่อประเมินความเสียหายที่อาจเกิดกับองค์ประกอบของโครงสร้างและระบบหลักต่างๆ ของอาคาร อาทิ ลิฟต์ ระบบแจ้งเตือนอัคคีภัย และไฟฉุกเฉิน พร้อมทั้งประเมินความจำเป็นในการอพยพ ทีมงานของเราที่ประจำการในทุกอาคาร มีการติดต่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับศูนย์ปฏิบัติการฉุกเฉินส่วนกลางของเจแอลแอลเพื่อแบ่งปันข้อมูลสถานการณ์ล่าสุดและการดำเนินมาตรการด้านความปลอดภัยต่างๆ สิ่งที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันคือ การสื่อสารอย่างรวดเร็วและชัดเจนกับผู้ใช้พื้นที่และเจ้าของอาคาร เพื่อบรรเทาความตื่นตระหนกและสร้างความไว้วางใจ

แม้การตรวจสอบเบื้องต้นโดยทีมงานของเราจะไม่พบความเสียหายทางโครงสร้างในระดับที่รุนแรง แต่เราพบจุดเปราะบางหลายจุดที่เหมือนๆ กัน โดยในอาคารเก่าหลายอาคาร พบว่า ไม่มีระบบเซ็นเซอร์ตรวจจับการสั่นสะเทือน และระบบนิรภัยอัตโนมัติสำหรับลิฟต์ ในขณะเดียวกันอาคารที่ไม่มีการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลแบบบูรณาการ อาจส่งผลให้การสื่อสารล่าช้า ในบางกรณียังพบว่าจุดรวมพลและเส้นทางหนีภัย จำเป็นต้องปรับปรุงเพื่อให้สังเกตเห็นได้ชัดเจนมากขึ้น รวมถึงการเพิ่มป้ายแสดงข้อความหรือสัญลักษณ์ความปลอดภัย ข้อสังเกตต่างๆ เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นว่า ประสิทธิภาพในการรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินสำหรับอาคาร ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของโครงสร้างทางกายภาพ แต่ยังรวมถึง บูรณาการของระบบต่างๆ แผนรองรับ และความพร้อมของผู้ใช้อาคารด้วย

ความสำคัญของความพร้อมในการรับมือที่เพิ่มขึ้น

นับตั้งแต่เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว เราพบว่าลูกค้าที่เราเป็นตัวแทนดูแลการบริหารอาคาร เน้นให้ความสำคัญมากขึ้นเกี่ยวกับศักยภาพในการรับมือสถานการณ์ฉุกเฉิน โดยเจ้าของอาคารหลายรายได้จัดให้มีการประเมินความเสี่ยงอย่างเป็นทางการโดยวิศวกรที่ได้รับการรับรองจากองค์กรวิชาชีพที่น่าเชื่อถือ รวมทั้งพิจารณาทบทวนขั้นตอนปฏิบัติต่างๆ สำหรับสถานการณ์ฉุกเฉิน อีกทั้งยังให้ความสนใจมากขึ้นในการจัดฝึกซ้อมรับมือโดยใช้สถานการณ์จำลอง การปรับปรุงป้ายข้อความหรือสัญลักษณ์ความปลอดภัย รวมไปจนถึงการพิจารณาทบทวนประกันภัยพิบัติทางธรรมชาติ นอกจากนี้ลูกค้าบางรายกำลังพิจารณาการอัพเกรดอาคารให้สามารถรับแรงสั่นสะเทือนได้มากขึ้นแม้จะไม่ได้ตั้งอยู่ในทำเลที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เสี่ยง สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนวิธีคิดจากการตั้งรับ ไปสู่การป้องกันเชิงรุกสำหรับทรัพย์สิน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความตระหนักที่เพิ่มขึ้น หลายเมืองใหญ่ของประเทศไทยมีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นขึ้นและมีอาคารสิ่งปลูกสร้างที่กำลังขยายจำนวนเพิ่มขึ้นตาม แม้ความเสี่ยงในการเกิดเหตุแผ่นดินไหวจะอยู่ในระดับต่ำ แต่ก็เคยเกิดขึ้นมาแล้ว การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นทั้งกับสภาพภูมิอากาศและรูปแบบทางธรณีวิทยา ได้สร้างความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น ดังนั้นจึงควรมีการดำเนินเตรียมการล่วงหน้าเพื่อรองรับความเสี่ยง โดยไม่จำเป็นต้องรอจนกว่าจะมีการออกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องออกมาบังคับ

ในส่วนของเจแอลแอลเราเน้นแนวทางปฏิบัติในแต่ละวันให้มีการเตรียมความพร้อมในการรับมืออยู่เสมอ เราจัดให้มีการฝึกซ้อมการรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินเป็นประจำทุกปี กำหนดให้มีการซ่อมบำรุงรักษาระบบต่างๆ ล่วงหน้า และใช้เทคโนโลยีดิจิทัลต่างๆ ในการติดตามประเมินความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับอาคารทั้งหมดที่เราเป็นผู้บริหารจัดการ นอกจากนี้ เรามีการแนะนำให้เจ้าของอาคารติดตั้งระบบเซ็นเซอร์ตรวจจับแรงสั่นสะเทือน ระบบความปลอดภัยของลิฟต์สำหรับรองรับเหตุแผ่นดินไหว และเทคโนโลยีที่ทันสมัยอื่นๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยในชีวิตของผู้ใช้อาคาร แม้จะไม่ได้กำหนดไว้ในระเบียบข้อบังคับตามกฎหมาย ในส่วนของมาตรการเสริมอื่นๆ เราให้ความสำคัญกับการหมั่นตรวจสอบป้ายทางออกฉุกเฉินที่ต้องแสดงให้ชัดเจนอยู่เสมอ การทบทวนแผนอพยพผู้คนออกจากอาคารให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง และการเสริมความแข็งแรงให้กับองค์ประกอบที่ไม่ใช่โครงสร้างของอาคาร อาทิ การติดตั้งฝ้าเพดานและเดินท่อแบบแขวน จะสามารถช่วยเพิ่มความปลอดภัยได้มาก ทั้งนี้ การแบ่งดำเนินการปรับปรุงต่างๆ ออกเป็นเฟสตามงบประมาณที่จัดเตรียมไว้สำหรับทั้งปี เป็นวิธีที่จะช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถบริหารจัดการ

ต้นทุนค่าใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น และทำให้การดำเนินการคืบหน้าไปได้มาก

การเพิ่มขีดความสามารถของอาคารในการรองรับสถานการณ์ฉุกเฉิน อาจไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูงเสมอไป เจ้าของอาคารสามารถเริ่มด้วยการจัดให้มีวิศวกรที่ได้รับการรับรองเข้าตรวจสอบประเมินจุดเปราะบางในเบื้องต้น การได้รับความช่วยเหลือจากที่ปรึกษาที่เชื่อถือได้ นับเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การดำเนินการปรับปรุงต่างๆ ดังกล่าวมีความเป็นไปได้ เจแอลแอลช่วยทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการจัดลำดับความสำคัญเร่งด่วนสำหรับการดำเนินการต่างๆ โดยอิงตามผลการประเมิน เรานำผลการประเมินทางเทคนิคมาใช้ประกอบการให้คำแนะนำเกี่ยวการอัพเกรดระบบ สนับสนุนด้วยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประโยชน์ที่เจ้าของอาคารจะได้รับจากการลงทุน รวมถึงการก่อให้เกิดผลกระทบน้อยที่สุดระหว่างการอัพเกรด ในหลายกรณีงานปรับปรุงหรืออัพเกรดสามารถดำเนินการได้โดยไม่จำเป็นต้องมีการโยกย้ายหรือก่อให้เกิดการหยุดชะงักของระบบ นอกจากนี้เรายังช่วยลูกค้าเสริมสร้างความพร้อม ด้วยการบริหารจัดการงานด้านเอกสาร แผนการฝึกอบรมต่างๆ และการดูแลกำกับให้เป็นไปตามกฎระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง

ความสำคัญของข้อกำหนดและมาตรฐานเพื่อความพร้อมในการรับมือ

การปฏิบัติตามกฎหมายอาคารและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องนั้น นับเป็นรากฐานที่มั่นคงด้านความปลอดภัย อีกทั้งยังเปิดโอกาสในการเสริมสร้างศักยภาพการรับมือของอาคารให้ดียิ่งขึ้น พระราชบัญญัติวิศวกร พ.ศ. 2542 กำหนดให้อาคารที่มีขนาดใหญ่และมีผู้ใช้งานจำนวนมากต้องมีวิศวกรที่มีใบอนุญาตทำหน้าที่อำนวยการใช้งานของอาคาร ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการรับประกันความปลอดภัยและการปฏิบัติให้สอดคล้องตามข้อกำหนด นอกจากในระดับบุคคลแล้ว พระราชบัญญัติวิศวกร พ.ศ. 2542 ยังได้กำหนดให้นิติบุคคลที่ทำงานในลักษณะเดียวกันต้องมีใบอนุญาตประเภทนิติบุคคลด้วย การปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าวย่อมส่งผลให้อุตสาหกรรมมีมาตรฐานการปฏิบัติงานและวิชาชีพที่สูงขึ้น นอกจากนี้ การส่งเสริมให้มีการปรับปรุงอาคารเก่าด้วยความสมัครใจ พร้อมทั้งสร้างการรับรู้เกี่ยวกับมาตรฐานที่มีอยู่ ก็จะช่วยยกระดับแนวปฏิบัติด้านความปลอดภัยให้ก้าวหน้ายิ่งขึ้นไปอีก

ทางด้านนโยบาย อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับประโยชน์อย่างยิ่งจากการกำหนดกรอบแนวทางมาตรฐานระดับประเทศ ว่าด้วยการตรวจสอบประเมินอาคารหลังเกิดเหตุแผ่นดินไหว และกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ เกี่ยวกับการสื่อสารด้านความปลอดภัย กฏข้อบังคับควรกำหนดให้อาคารต้องมีเทคโนโลยีที่ช่วยป้องกันเหตุการณ์ผู้โดยสารติดในลิฟต์ หรือความล้มเหลวของระบบในช่วงเกิดแผ่นดินไหวโดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสูง ส่วนมาตรการจูงใจอย่างการลดหย่อนภาษี อาจช่วยส่งเสริมให้เจ้าของอาคารลงทุนในการปรับปรุงอาคาร ขณะที่การบูรณาการแนวคิดด้านความพร้อมในการรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินให้เป็นส่วนหนึ่งของรายงาน ESG และความยั่งยืน อาจมีส่วนช่วยกำหนดให้ประเด็นความปลอดภัยกลายเป็นส่วนหนึ่งของคุณค่าการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ การประสานงานร่วมกันระหว่างภาครัฐฯ และเอกชน ยังสามารถเป็นกลไกสำคัญในการจัดหาเครื่องมือด้านเทคโนโลยีและข้อเสนอแนะแนวทางที่เป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของอาคารขนาดเล็กและขนาดกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การเตรียมพร้อมคือยุทธศาสตร์สร้างความได้เปรียบ

บทเรียนสำคัญจากประสบการณ์ของเราคือ “ความพร้อมในการรับมือ” เป็นการสร้างความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ทางธุรกิจ ไม่ใช่มาตรการเสริมที่มาทีหลัง อาคารที่มีการลงทุนในการเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินในวันนี้ จะอยู่ในสถานะที่ได้เปรียบกว่า ทั้งในแง่ของการคุ้มครองความปลอดภัยชีวิตของผู้คน และปกป้องมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว เมื่อเกิดเหตุขึ้นอีกในอนาคต

บทความโดย คุณจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร บริษัท เจแอลแอล ประเทศไทย